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Calcul de mensualité de prêt

Déterminez la mensualité d'un prêt ou d'un crédit immobilier, et voyez quelle part du total part en intérêts sur toute la durée de l'emprunt.

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%
years

Monthly payment

1,228.17

Total repaid
368,452.5
Total interest
168,452.5
Number of payments
300
Interest as share of total
45.7189%

M = P · r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1), r = 0.458333% monthly, n = 300

La formule d’amortissement

Un prêt amortissable comporte une mensualité fixe qui couvre à la fois les intérêts et le capital. Au début, l'essentiel de chaque mensualité paie des intérêts ; plus tard, l'essentiel rembourse le capital.

La formule cherche la mensualité qui ramène le capital restant dû exactement à zéro au terme du prêt.

M = C · t(1 + t)ⁿ / ((1 + t)ⁿ − 1)
  • M — la mensualité
  • C — le capital emprunté
  • t — le taux d'intérêt mensuel (taux annuel ÷ 12)
  • n — le nombre total de mensualités

Pourquoi la durée pèse plus qu’il n’y paraît

Allonger un crédit immobilier de 25 à 35 ans abaisse sensiblement la mensualité, ce qui explique qu'on le propose souvent. Cela augmente aussi fortement le coût total des intérêts, puisque vous empruntez l'argent dix ans de plus.

Sur 200 000 € à 5,5 %, une durée de 25 ans coûte environ 168 000 € d'intérêts et une durée de 35 ans environ 252 000 € — soit près de 84 000 € de plus pour une mensualité inférieure d'environ 160 €.

Le remboursement anticipé

Comme les intérêts portent sur le capital restant dû, un remboursement anticipé réduit tous les intérêts futurs, et pas seulement ceux du mois en cours. Des remboursements modestes mais réguliers en début de prêt ont un effet disproportionné.

Vérifiez si votre banque impute immédiatement le versement sur le capital, et si des indemnités de remboursement anticipé s'appliquent — elles sont plafonnées par la loi en France, mais elles existent.

Ce que cette calculatrice n’inclut pas

Elle ne calcule que la part capital et intérêts. Une mensualité réelle de crédit immobilier comprend souvent l'assurance emprunteur, et les frais de dossier ou de garantie sont fréquemment ajoutés au capital. Le TAEG, lui, intègre l'ensemble de ces coûts.

Elle suppose également un taux fixe sur toute la durée. Si votre taux est variable ou fixé pour une période initiale seulement, la mensualité changera en même temps que le taux.

Questions fréquentes

Comment se calcule une mensualité de prêt ?

Avec la formule d'amortissement M = C · t(1+t)ⁿ / ((1+t)ⁿ − 1), où t est le taux mensuel et n le nombre de mensualités. Elle donne la mensualité fixe qui solde exactement le capital au terme.

Pourquoi mes premières mensualités paient-elles surtout des intérêts ?

Les intérêts portent sur le capital restant dû, qui est au maximum au début. À mesure que ce capital diminue, la part d'intérêts se réduit et une part croissante de chaque mensualité rembourse le capital.

Faut-il allonger la durée pour baisser la mensualité ?

Cela réduit le coût mensuel mais augmente fortement le coût total. Sur un prêt de 200 000 € à 5,5 %, passer de 25 à 35 ans économise environ 160 € par mois et coûte à peu près 84 000 € d'intérêts en plus.

Combien rapporte un remboursement anticipé ?

Davantage que le montant remboursé lui-même, car il supprime les intérêts futurs sur cette somme pour toute la durée restante. Les remboursements effectués tôt dans le prêt rapportent le plus.

Les frais, l’assurance et les taxes sont-ils inclus ?

Non. Le calcul ne porte que sur le capital et les intérêts. Les frais de dossier, l'assurance emprunteur et la taxe foncière sont distincts et peuvent alourdir sensiblement le coût mensuel réel.

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